Aufstockung

Aufstockung von Gewerbeliegenschaften und Wohnhäusern

Wer mehr Fläche braucht, muss nicht zwingend neu bauen. Auf vielen Gewerbeliegenschaften und Wohnhäusern steckt eine Reserve im Dach — baurechtlich und statisch. Ob sie sich heben lässt, entscheidet sich lange vor dem ersten Plan.

RealisiertAufstockung Generationenhaus Müller, Emmenbrücke·Aufstockung Sekundarschule Sonneweid 2, Neuenkirch·Umbau und Erweiterung Wohnhaus Fabel, Buchrain

So haben wir das gemacht

In Ausführung

Aufstockung Gewerbegebäude Loosli

Neuer Wohnraum über bestehendem Gewerbe, bei laufendem Mieterbetrieb — Willisau LU

Leistung: Architektur & Bauleitung

Aufstockung Generationenhaus Müller

Neues Geschoss auf bestehendem Wohnhaus, Bewohner blieben im Haus — Emmenbrücke LU

Fertigstellung: 2023
Leistung: Architektur & Bauleitung

Aufstockung Sekundarschule Sonneweid 2

Öffentlicher Auftraggeber, bei laufendem Schulbetrieb; Architektur SHB Architekten, Planung und Bauleitung kmb — Neuenkirch LU

Architekt: SHB Architekten GmbH
Leistung: Planung & Bauleitung

Gewerbegebäude Bühler in Willisau — Bestand vor der Aufstockung

In Planung

Aufstockung Gewerbegebäude Bühler

Mehrere Geschosse in Holzbau auf bestehendem Gewerbe — Willisau LU

Bauweise: Holzbau auf Bestand

Wohnhaus Fabel in Buchrain — Erweiterung im Bau mit Gerüst

Umbau und Erweiterung Wohnhaus Fabel

Neues Geschoss in Holzbauweise auf bestehendem Wohnhaus, Bauleitung — Buchrain LU

Architekt: agbs Büchler + Scheidegger
Fertigstellung: 2021
Leistung: Bauleitung

Alle Aufstockungen

Wann sich eine Aufstockung lohnt

Bauland ist knapp und teuer, und die besten Lagen sind längst bebaut. Eine Aufstockung nutzt eine Parzelle, die Sie bereits besitzen, samt Erschliessung, Zufahrt und Adresse. Der Betrieb bleibt, wo er ist — mit allem, was daran hängt: Kundschaft, Personal, Logistik.

Wirtschaftlich interessant wird es besonders dann, wenn die neue Fläche eine andere Nutzung aufnimmt als das Erdgeschoss. Wohnungen über Gewerbe sind der häufigste Fall: Sie erzielen einen anderen Ertrag als Lagerfläche und lassen sich unabhängig vermieten.

Beim Wohnhaus ist der Anlass meist ein anderer: Platz für die nächste Generation, ohne neues Land zu kaufen. Beim Generationenhaus Müller in Emmenbrücke ist auf dem bestehenden Haus ein neues Geschoss mit eigener Wohnung entstanden — die Bewohner blieben während der ganzen Bauzeit im Haus.

Was zuerst geklärt sein muss

Tragreserven: Trägt das Bestandsgebäude eine zusätzliche Last? Massgebend sind Fundament, Stützen und Decken — nicht das Dach. Ohne diese Abklärung ist jede weitere Planung Spekulation.
Zonenreserve: Was das Bau- und Zonenreglement noch zulässt: Gebäudehöhe, Geschosszahl, überbaubare Fläche, Grenzabstände. Oft ist die Reserve kleiner, als der Augenschein vermuten lässt.
Brandschutz und Fluchtwege: Ein zusätzliches Geschoss verändert die Brandschutzanforderungen des ganzen Gebäudes — nicht nur des neuen Teils. Fluchtwege, Treppenhaus und Entrauchung sind früh zu prüfen.
Erschliessung: Treppenhaus, Lift, Leitungsführung und Haustechnik müssen die neuen Flächen bedienen. Bei gemischter Nutzung braucht es getrennte Zugänge, damit Wohnen und Gewerbe sich nicht ins Gehege kommen.
Betrieb während der Bauzeit: Wer arbeitet weiter, und unter welchen Bedingungen? Zufahrt, Parkplätze, Lärmfenster und Provisorien gehören in die Planung, nicht in die Improvisation auf der Baustelle.
Bestehende Mietverhältnisse: Laufende Mietverträge setzen Rahmenbedingungen: Was ist zumutbar, was muss angekündigt werden, wo entstehen Mietzinsreduktionen. Das ist eine Rechenposition wie jede andere.

Der Betrieb läuft weiter

Die Frage, die uns Bauherrschaften am häufigsten stellen, lautet: Können wir während der Bauzeit arbeiten? In aller Regel ja — aber nur, wenn die Etappierung vorher steht. Welche Bereiche werden wann gesperrt, wo verlaufen die Provisorien für Strom und Wasser, in welchen Zeitfenstern darf gelärmt werden.

Wir haben das bei der Aufstockung Loosli über den Köpfen der Mieter gemacht, beim Umbau des Cafe Gut mit weiterlaufender Bäckerei und bei sechs Filialen der Berner Kantonalbank, bei denen der Schalterbetrieb kaum unterbrochen werden durfte.

So gehen wir vor

1. Standortabklärung
Zonenreglement, anrechenbare Fläche, zulässige Höhe und Geschossigkeit, Restriktionen. Dafür brauchen wir nur Gemeinde und Parzellennummer.
2. Statische Vorabklärung
Beurteilung der Tragreserven zusammen mit dem Bauingenieur — bevor entworfen wird.
3. Vorprojekt und Baueingabe
Entwurf, Kostenschätzung, Baugesuch und Begleitung des Bewilligungsverfahrens.
4. Ausführung im laufenden Betrieb
Etappierung, Ausschreibung und Vergabe, Bauleitung mit Termin- und Kostenkontrolle bis zur Abnahme.

Sie bestimmen, wie gebaut wird

Nicht jede Bauherrschaft braucht dieselbe Vertragsform. Die eine will einen Preis und eine Ansprechperson, die andere will bei jeder Vergabe mitreden. Beides bieten wir an — die Planung dahinter ist dieselbe.

Totalunternehmer und Architekturvertrag im Vergleich
Kriterium	Als Totalunternehmer	Im Architekturvertrag
Vertragspartner	Nur kmb — ein Vertrag, eine Ansprechperson	Sie schliessen mit jedem Unternehmer einzeln ab
Kostensicherheit	Fixpreisgarantie vor Baubeginn	Kostenvoranschlag, laufend kontrolliert
Mitsprache bei Vergaben	Wir vergeben, Sie erhalten das Ergebnis	Sie sehen jede Offerte und entscheiden mit
Eigene Handwerker, Eigenleistungen	Nach Absprache möglich	Jederzeit möglich
Risiko bei Ausfall eines Unternehmers	Liegt bei uns	Liegt bei Ihnen; wir steuern und koordinieren
Passend, wenn	Bank oder Verwaltungsrat einen fixen Preis verlangen	Sie mitgestalten und nachvollziehen wollen

Das erste Gespräch ist kostenlos. Unser Honorar vereinbaren wir pauschal oder nach Aufwand — welche Vertragsform passt, klären wir, bevor gezeichnet wird.

Häufige Fragen

Kann jedes Gebäude aufgestockt werden?

Nein. Entscheidend sind zwei unabhängige Bedingungen: Das Gebäude muss die zusätzliche Last tragen können, und das Bau- und Zonenreglement muss die zusätzliche Höhe oder Geschossfläche zulassen. Beides lässt sich mit überschaubarem Aufwand vorab klären — die statische Beurteilung durch den Bauingenieur, die baurechtliche über das Reglement der Gemeinde. Erst wenn beide Antworten vorliegen, lohnt sich ein Entwurf.

Können unsere Mieter während der Aufstockung weiterarbeiten?

In der Regel ja, und es ist bei Gewerbeliegenschaften der Normalfall. Entscheidend ist die Etappierung: welche Bereiche wann gesperrt werden, wie Zufahrt und Parkplätze nutzbar bleiben, wo Provisorien für Strom, Wasser und Heizung verlaufen und in welchen Zeitfenstern gelärmt werden darf. Diese Punkte gehören vor Baubeginn geklärt und mit den Mietern abgesprochen, nicht während der Ausführung.

Dürfen über einem Gewerbebetrieb Wohnungen entstehen?

Das hängt von der Zone ab. In Misch- und Kernzonen ist Wohnen über Gewerbe meist zulässig, in reinen Arbeitszonen häufig nur eingeschränkt oder gar nicht. Dazu kommen Anforderungen an Schallschutz und Lärmempfindlichkeitsstufe, die bei einer Wohnnutzung strenger sind. Welche Nutzung auf Ihrer Parzelle möglich ist, steht im Bau- und Zonenreglement Ihrer Gemeinde.

Was kostet eine Aufstockung im Vergleich zum Neubau?

Pauschal lässt sich das nicht beziffern, weil bei einer Aufstockung Positionen wegfallen und andere hinzukommen: Landerwerb und Erschliessung entfallen, dafür kommen Verstärkungen der bestehenden Struktur, Provisorien und Massnahmen für den laufenden Betrieb dazu. Ein Vergleich ist erst nach der statischen und baurechtlichen Vorabklärung seriös möglich — vorher wäre jede Zahl geraten.